Uno de los proyectos más anhelados por el Intendente Osvaldo Cáffaro es el Masterplan Costanera, una propuesta integral de desarrollo urbano que apunta a remodelar la zona ribereña de nuestra ciudad, recuperar predios fiscales y poner en valor todas las terrazas al río. La zona abarca una superficie total de 350 hectáreas de norte a sur.
Este Masterplan es un marco legal, arquitectónico y propositivo en el que se insertan varios subproyectos.
Se tendría que haber tratado ayer, luego de tres años, en el Concejo Deliberante con el título “Mejoramiento integral de la costanera”. El corte de luz lo impidió
El expediente tuvo dos despachos, uno del oficialismo aprobando el proyecto del Ejecutivo y otro despacho del bloque opositor de Unión Peronismo Federal pidiendo que el expediente sea girado al Tribunal de Cuentas y a la Asesoría General de Gobierno; dada su magnitud. Como el oficialismo tiene mayoría, finalmente el expediente se aprobría. Aunque concejales de Unión Peronismo Federal hicieron algunas objeciones al mismo, como la necesidad de convocar a una audiencia pública para consultar a la población sobre el tema y algunas otras irregularidades administrativas.
El proyecto
En principio, divide a todo el frente costero en dos. Propone una zona denominada “Ribera Norte”, delimitada por el Club Náutico Zárate, Círculo de Oficiales de Mar, Armada y Prefectura. Y los lotes ubicados sobre 9 de Julio y su continuación por Valentín Alsina, hasta Chacabuco, Beruti, Maipú, Pavón, 9 de Julio hasta el límite perpendicular al río. En toda esta gran zona, el Ejecutivo planea la construcción de viviendas “uni y multifamiliares”. Promover zonas para el uso comercial, turístico, hotelero, gastronómico, recreativo, equipamiento comunitario, sanidad, cultural y la construcción de barrios cerrados. Según lo determinado en el propio proyecto.
Por otro lado, establece otra zona denominada “Ribera Sur”, en la región comprendida por la intersección de Avenida Rivadavia y Avenida Costanera, hacia el Sur hasta el margen del río, integrando los predios ocupados por Celulosa Argentina SA y Witcel SA, y por el margen del río hasta el límite sur de la parcela 185d, bordeando esta misma y siguiendo el límite del Barrio Estancia Smithfield hasta su proyección virtual en calle Caseros, siguiendo por esta hasta arribeños. Luego San Lorenzo hasta su encuentro con calle Comercio, siguiendo por esta arteria hasta Esmeralda, por Avenida Mitre hasta 7 de Julio, y subiendo por Hipólito Irigoyen hasta Pasaje Molo, Pinto y continuando por Aristóbulo del Valle hasta Avenida Costanera cerrando el recorrido.
Allí, el Ejecutivo intentará fomentar la construcción de más viviendas “uni y multifamiliares”; la instalación de oficinas de administración público y privada; comercios, zonas turísticas, hoteleras, gastronómicas, recreativas, de equipamiento comunitario, sanidad y educativo (de todos los niveles) y culturales. En esta zona especial es en donde se radicarán, o se mudarán definitivamente, todos los locales bailables, bares y pubs. Lo que para algunos de los bloques opositores significa “querer hacer una ciudad dentro de otra ciudad” o un “mini Puerto Madero” e hipotecar la zona ribereña con emprendimientos privados a treinta años.
Fundamentos del Municipio
Por lo pronto, los fundamentos del proyecto que aducen desde el Gabinete municipal es que “el principal objetivo de este plan es garantizar el uso colectivo de la ribera, como así también de todos sus sitios de valor paisajístico; protegiendo sus características naturales y posibilitando, a la vez, el desarrollo de actividades recreativas”.
El IDUZ y la SAPEM en la mira
Más allá del plano discursivo y retórico, el punto más polémico del proyecto es quién controlará los proyectos inmobiliarios y urbanísticos y cómo se abrirá el juego a la inversión privada. El proyecto, en este sentido, establece un plan de gestión pública y privada. Para ello, se propone distintos elementos de participación ciudadana a través de la conformación de dos entes autárquicos.
Uno de ellos es el Instituto de Desarrollo Urbano de Zárate (IDUZ); el cual tendrá un poder de policía urbanístico sobre la proyección de emprendimientos, sobre cómo financiarlos y sobre el posterior control en la ejecución de la obra. La creación de esta entidad, el municipio la justifica diciendo que el área municipal encargada de la materia está “saturada”, en cuanto a sus capacidades físicas y humanas. Ya fue designado para el área el ex secretario de Obras Publicas de la Municipalidad de Zárate, Jorge Rocchi. Asimismo, el Ejecutivo establecerá un Consejo Asesor del Organismo Descentralizado para asistir al titular del IDUZ en cómo reorientar sus actividades y tomar conocimiento de cada uno de los proyectos en curso de evaluación y gestación.
Al mismo tiempo, se constituirá una “SAPEM”, o sea una Sociedad Anónima con Participación Estatal Mayoritaria denominada Sociedad Costanera Zárate. Al igual que Aguas de Zárate SAPEM, tendrá como finalidad constituirse en un directorio para financiar proyectos a través de la participación de personas físicas o jurídicas en general.
De acuerdo a las críticas que se fueron sucediendo desde los bloques opositores, con el establecimiento de dicha SAPEM se abre una puerta para que accionistas foráneos y grupos inversores participen comercialmente en varios de los proyectos inmobiliarios contenidos en este Masterplan y, en el peor de los casos, de especular inmobiliariamente; ya que la SAPEM, en su apartado cuarto de funciones, dice que tiene como potestad “participar como contratista directo en la ejecución de obras o prestación de servicios”.
Esta empresa se constituirá de acciones “A”, que representan al 51 % y serán propiedad del municipio e intransferibles. Luego habrá acciones “B”, un 29 %, que sí podrán transferirse a terceros conforme modalidades que determine el HCD. Una de ellas es que podrán vender a titulares, con domicilio en la ciudad, o que se desarrollen en el partido con índole económica; pero lo cierto es que podrán participar PyMEs e inversores. En tanto las acciones “C”, que representan al 20 %, serán de propiedad de los titulares de terrenos ubicados en la zona costera a desarrollar, o sea los frentistas. Claro que dentro de este grupo puede haber grupos inversionistas e inmobiliarias que pueden comprar hoy esas tierras y especular con acciones concretas para desarrollos de su interés.
Tanto el IDUZ como la SAPEM podrán firmar convenios con particulares interesados en los sectores de desarrollo zonal, tanto entes públicos, privados o cooperativas. “La SAPEM será un instrumento de gestión encargado de plasmar los consensos y los vecinos podrán integrarse a ella para acceder a acuerdos específicos. Todos los acuerdos para obras nuevas deberán pasar por el IDUZ y la SAPEM como brazo ejecutor de los mismos”, aclara el proyecto. Además, la SAPEM tendrá un presupuesto propio para contratar asesores y profesionales técnicos, podrá disponer de fondos para asistir a congresos y simposios.
Y quizás aquí se encuentra lo más “polémico” de la empresa, tendrá una duración de 30 años, “o hasta que expiren la totalidad de las obligaciones emergentes del Contrato de Concesión que celebre con la municipalidad”; o sea hasta que se terminen todas las obras previstas o se cumpla con el proyecto.
Cuando se apruebe el Masterplan, se creará oficialmente el IDUZ y toda su estructura, el Consejo Asesor del IDUZ, mediante un decreto reglamentario del Ejecutivo Municipal y luego se comenzará con el proceso de integrar la SAPEM.
