El Concejo Deliberante aprobó la Ordenanza Nº 4482, otorgándole al municipio una herramienta más para expropiar terrenos y viviendas en construcción, urbanizar asentamientos e impulsar proyectos habitacionales.
Mediante la ordenanza mencionada, el HCD adhirió a la Ley Provincial 14.449, de “Acceso Justo al Hábitat”, que tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable.
La ley a la cual adhirieron los concejales, establece al Estado provincial como el principal encargado de la ejecución de las políticas necesarias para la satisfacción progresiva del derecho a una vivienda y a un hábitat digno, incluyendo la participación de los gobiernos municipales y de las Organizaciones no Gubernamentales sin fines de lucro, teniendo prioritariamente en cuenta las demandas sociales de la población.
No obstante, ubica a los municipios en una situación preponderante en virtud de generar el acceso a la vivienda y a la tierra, particularmente. Por un lado, los municipios serán los responsables de registrar las demandas habitacionales e informarlas al gobierno provincial para su planificación. Luego el municipio y el gobierno bonaerense deberán implementar en forma progresiva, y según los medios disponibles, “las tareas necesarias para proveer suelo urbanizable en centros urbanos y zonas rurales; desarrollar nuevas áreas residenciales en centros urbanos o en asentamientos rurales, mediante la construcción de conjuntos de viviendas o urbanísticos completos o de desarrollo progresivo que cuenten con la infraestructura y los servicios, las reservas de equipamiento comunitario y espacios verdes; ejecutar proyectos de integración socio- urbanística de villas y asentamientos precarios; impulsar programas de construcción, autoconstrucción, reparación, remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales; promover la recuperación, rehabilitación o refuncionalización de edificios y sectores urbanos residenciales en proceso de degradación, preservando el valor del patrimonio histórico y social; ejecutar la construcción, ampliación y/o mejoramiento de servicios de infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y/o de espacios públicos recreativos; asegurar, en coordinación con la Escribanía General de Gobierno, la regularización dominial y la gestión escrituraria de los inmuebles construidos con el fin de permitir el acceso al título de propiedad y su constitución como bien de familia”; entre otros deberes.
Integración socio-urbana de asentamientos
El artículo 26 de esta norma crea un régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios y un “Registro Público Provincial de Villas y Asentamientos Precarios” a cargo del Instituto de la Vivienda que desarrollará sus funciones en coordinación permanente con los municipios. De hecho este registro hoy no existe y no hay estadísticas ni datos oficiales sobre la ubicación, características y condiciones de las villas y asentamientos precarios. Solamente existen datos no oficiales como los brindados por la ONG “Techo”, en la que más de 4700 familias viven en estas condiciones.
Por último, en el marco de este artículo, el municipio podrá elaborar “proyectos integrales para asegurar el establecimiento permanente de los ocupantes con acceso a los servicios básicos necesarios, pudiendo establecer restricciones al dominio en los títulos de propiedad”.
Se podrán imponer “plazos de construccion” y expropiar
En otro párrafo de la ley, a la cual adhirieron los concejales, se le otorga al municipio un poder “especial” de expropiación. “Los Municipios, a través de sus planes y mediante ordenanzas específicas, podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada”, expresa el artículo 84, y agrega en el siguiente apartado, “los plazos para edificar o urbanizar no podrán ser inferiores a tres, ni superiores a cinco (5) años, contados a partir de la declaración. Y a partir de la aprobación del proyecto, el propietario tendrá un año de plazo máximo para iniciar las obras. En emprendimientos de gran envergadura, con carácter excepcional, una ordenanza municipal específica podrá prever su conclusión en etapas, garantizándose que el proyecto aprobado comprenda el emprendimiento como un todo”. Y el artículo 86 establece, “en caso de incumplimiento de las condiciones y de los plazos previstos en el artículo anterior o no habiéndose cumplido las etapas previstas, el Municipio podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por un plazo de cinco años consecutivos, y cuyo valor será fijado en la Ordenanza Impositiva, no pudiendo el mismo ser superior al cincuenta por ciento (50%) de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza para ese período de tiempo. Transcurridos cinco años de cobro del gravamen especial progresivo establecido, y sin que el propietario haya cumplido la obligación de parcelamiento y/o edificación, el inmueble quedará declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la municipalidad respectiva”.
Como corolario de este mecanismo de expropiación, el Municipio procederá “al adecuado aprovechamiento del inmueble en un plazo máximo de cinco años, contados a partir de su incorporación a su patrimonio”.
“Los aumentos en el precio del suelo superan toda lógica”
Dentro de la ordenanza, los propios ediles parecieran mostrarse sorprendidos e indignados sobre los aumentos desproporcionados del suelo, y es a partir de tal situación que decidieron aprobar la ordenanza mencionada, otorgándole al municipio una herramienta más para la construcción de proyectos habitacionales.
El diagnóstico de los ediles es el siguiente; “resulta imperioso promover políticas municipales que permitan a las familias el acceso la tierra y la vivienda, diseñando herramientas efectivas para abordar la problemática del déficit habitacional. En los últimos años, ha aumentado el déficit de suelo urbano y viviendas para sectores sociales medios y bajos. Asimismo se ha acrecentado y densificado la población que habita en villas y asentamientos. Por otra parte se ha producido una fuerte concentración de la renta urbana que se materializa a través de la realización de prácticas especulativas por parte de los desarrolladores y propietarios, lo cual da como resultado una gran cantidad de inmuebles deshabitados y terrenos baldíos aptos para ser edificados pero que se encuentran retenidos a la espera del aumento del valor del suelo. Asimismo el precio del suelo ha experimentado aumentos que superan toda lógica, afectando principalmente a los más jóvenes que se ven imposibilitados de acceder a su primera vivienda. También la especulación inmobiliaria, producida a partir del aumento de la demanda de tierras ante una oferta limitada, torna indispensable generar mecanismos de intervención estatal para desincentivar tales prácticas. Por todo esto, resulta necesario promover una gestión urbanística en el distrito que genere las condiciones de hábitat para el óptimo desarrollo de estas iniciativas, teniendo como eje central el acceso equitativo al derecho a la vivienda y contemplando la demanda habitacional local en toda su complejidad”, concluyeron los ediles.
